Александр Кравцов: «
Сегмент апартаментов• Недвижимость » Апартамент чувствует себя даже лучше, чем
жилье• Недвижимость»
Александр Кравцов: «Сегмент апартаментов• Недвижимость » Апартамент чувствует себя даже лучше, чем жилье• Недвижимость»
Наталья Ковтун
22 Октября 2024
Совладелец компании Fizika Development Александр Кравцов рассказал
«Новому проспекту» о первом проекте элитного жилья• Недвижимость » Элитная недвижимость, о влиянии на
рынок высокой инфляции и политики ЦБ, о разных требованиях властей к
застройщикам• Строительство » Строительные компании Москвы• Россия » Регионы России » Субъекты Российской Федерации » Города федерального значения России » Москва и Петербурга• Россия » Регионы России » Субъекты Российской Федерации » Города федерального значения России » Санкт-Петербург
• Россия » Федеральные округа РФ » Северо-Западный федеральный округ » Санкт-Петербург и о переменах в диалоге девелоперов• Строительство » Девелоперские компании
• Недвижимость с
лендлордами.
Александр, с каким настроением компания вошла в осень, в активный
бизнес• Экономика » Бизнес-сезон? Уже понятно, какие планы на этот год будут реализованы, а что
останется на потом?
— В целом все у нас идет по плану. В августе мы отметили рекордные
продажи во всех наших проектах. Связываем это с отложенным спросом и отменой
льготной ипотеки• Строительство » Градостроительство » Жилищная политика » Льготная ипотека. Хотя в сегментах бизнес• Экономика » Бизнес и премиум, где мы работаем, ипотеки• Недвижимость » Рынок недвижимости » Ипотечное кредитование
• Экономика » Финансы » Финансовые услуги » Кредит » Ипотечное кредитование
• Сфера услуг » Финансовые услуги » Кредит » Ипотечное кредитование
почти нет — около 1% от общего объема. Поэтому наиболее логичное
объяснение состоит в том, что люди просто держали сбережения в кэше и
наблюдали, куда пойдет рынок — вверх или вниз, и в какой-то момент
поняли, что цены растут, и решили покупать. В проекте Talento на Заставской
улице у нас даже прошла одна оптовая сделка• Экономика » Бизнес » Сделка: покупатель приобрел сразу восемь
квартир под представительские функции (а там их всего 83). В принципе, такие
сделки• Экономика » Бизнес » Сделка у нас уже бывали: в проекте VIDI и по 10 апартаментов• Недвижимость » Апартамент в одни руки
брали. Но все равно это большая неожиданность, тем более сейчас.
А на каком этапе сейчас Talento находится?
— Мы к 1 декабря закончим коробку здания, все 12 этажей. Идут работы по
утеплению фасадов, остеклению, внутренним стенам и инженерии. Проводим тендер
на кровлю. Реализуем проект с небольшим опережением, недели на две.
Как успехи у проекта VIDI на Синопской набережной? Когда начнете выдавать
ключи?
— Если говорить о цифрах, то средний чек в VIDI сейчас составляет 12 млн
рублей за лот. Там апартаменты• Недвижимость » Апартамент с полной чистовой отделкой, и мы еще дарим
покупателям мебель. По сравнению с прошлым годом цена увеличилась на
20–25%. А начинали мы 2,5 года назад с 5 млн рублей за лот. То есть за
время реализации проекта цены в нем выросли в 2 раза. При этом продано почти
90% апартов. Мы на финишной прямой. В этом году откроем апарт-отель и в
декабре, на 3 месяца раньше плана, начнем выдавать ключи.
А почему решили поменять в VIDI управляющую компанию?
— Мы вошли в этот проект с УК «МТЛ. Апарт». У нас был
договор на консалтинг и концепцию. И ребята здорово отработали. Наша команда
плодотворно сотрудничала с коллегами из «МТЛ. Апарт» много лет на
других проектах, они настоящие профессионалы своего дела, и мы уважаем их
стратегию развития и взгляд на рынок. Но сейчас мы вплотную подошли к запуску
проекта и на этом этапе решили пригласить к управлению компанию VALO. Мы давно
друг друга знаем и совпадаем в понимании процессов. Нам понравился подход
VALO: они включились в работу еще до подписания соглашения, предложили много
интересных «фишек» и, в принципе, готовы управлять самостоятельно.
Пусть покажут класс.
Вы в этом году получили разрешение на строительство• Строительство третьего проекта в
Петербурге• Россия » Регионы России » Субъекты Российской Федерации » Города федерального значения России » Санкт-Петербург
• Россия » Федеральные округа РФ » Северо-Западный федеральный округ » Санкт-Петербург, на ул. Моисеенко, 10. Как там дела?
— Да, в августе получили разрешение на строительство• Строительство по этому адресу и
сейчас открыли продажи. Уже собрали несколько десятков броней по достаточно
высокому чеку — от 550 тыс. до 750 тыс. рублей за «квадрат».
Когда официально начнем регистрировать договоры долевого участия по ФЗ-214
(это будет с недели на неделю), цены будем поднимать.
Проект на Моисеенко — это не апарт-отель, а элитный жилой дом• Недвижимость » Жилой дом. В
принципе, это новый формат для Fizika Development. Почему решили выйти на этот
рынок?
— Формат новый для бренда, но не для нашей команды. У нас много людей с
опытом работы в элитном сегменте. Я сам несколько лет занимал должность
управляющего директора в ГК «Еврострой». Некоторые проекты
курировал полностью: от покупки земельного участка• Недвижимость » Земельный участок до передачи людям ключей.
Так что опыт есть и все процессы понятны. Новый проект — это
определенный вызов для нас. Мы 2,5 года им занимаемся: сами нашли участок,
купили, разработали проект. Уже вышли на стройплощадку и занялись усилением
здания, которое пойдет под реконструкцию• Строительство.
Сносить его нельзя?
— Нет, это дореволюционное здание 1908 года постройки. Изначально это
был доходный дом• Недвижимость, потом там была административная функция, теперь мы делаем
элитное жилье• Недвижимость » Элитная недвижимость. В старом здании мы поменяем все перекрытия, всю инженерию,
укрепим фундамент. Реконструкция• Строительство будет дорогая, долгая и сложная. У нас на
участке будут еще три новых корпуса, вписанных в окружающую застройку• Строительство, а у
проекта в целом будет единая инфраструктура, единый двор, ландшафт,
зонирование.
Старое здание как-то повлияло на эстетику всего проекта?
— Конечно. Исторические фасады мы должны воссоздать полностью, то есть
мы не можем самовольно поменять цвет стен, габариты окон, форму кровли и т.д.
Именно историческое здание задает тон всему проекту. А новые объекты,
естественно, сочетаются с окружающей застройкой• Строительство. Это работа мастерской Евгения
Герасимова — тут вопросов быть не должно.
Как влияет на рынок ужесточение условий кредитования ЦБ? Как застройщики• Строительство » Строительные компании будут
работать, если ставка продолжит расти?
— Все зависит от стратегии компании. Но кредиты с каждым увеличением
ставки ЦБ растут в цене ощутимо, а старые пересматриваются. У нас такой
сегмент, что наша финансовая модель тянет ставку ЦБ и выше нынешней, но у нас
маленькие проекты и нет сверхприбыли, а реальная инфляция в стране двузначная.
Мы вынуждены поднимать цены, поскольку растут зарплаты, дорожают
стройматериалы, логистика и прочие вещи.
Как изменилась ситуация с кадрами в отрасли на фоне ужесточения миграционной
политики• Политика » Геополитика » Международные отношения » Миграционная политика?
— Ситуация на рынке труда• Экономика » Производство » Факторы производства » Труд » Рынок труда очень тяжелая. Мы сейчас проводим тендеры на
разные виды работ, и многие подрядчики отказываются в них участвовать, потому
что понимают, что работать будет некому — людской ресурс ограничен. Это
тенденция последних трех месяцев. На рынке из-за отъезда мигрантов• Демография » Миграция населения образовался
серьезный дефицит специалистов, а оставшиеся сильно подорожали. Все компании
стараются строить быстрее (в противном случае прибыль сожрут кредиты), поэтому
они готовы платить рабочим больше. За 3–4 года зарплаты в сегменте
удвоились. Рынок перегревается, это чувствуется. Естественно, все это
закончится ростом цен и ляжет бременем на кошелек потребителя.
В своей компании вы тоже персоналу зарплаты повышаете?
— Да, конечно. В этом году уже один раз поднимали и не исключаем, что
придется еще раз повышать. Раз рынок растет, почему мы должны платить меньше,
чем платят конкуренты?
Вы сильно увеличили кредитную нагрузку за последний год?
— Нет. Где-то кредиты подорожали, где-то нет, но глобально на нашей
финансовой модели ситуация не сказалась. Правда, если мы сейчас будем брать
новые проекты (а мы их смотрим), нагрузка возрастет. Банки очень
осторожничают. Они понимают, что необеспеченные кредиты с собственным участием
девелопера• Строительство » Девелоперские компании на уровне 5–10% — это очень рискованно. Такая история
больше не проходит. У застройщика• Строительство » Строительные компании должна быть своя финансовая подушка: либо
деньги, либо твердые залоги, причем на уровне 30% от стоимости проекта. А это
не всем по карману. В этом причина стагнации рынка. Ну и цены на землю
высокие, потому что участков нет. Вокруг того, что есть на рынке, девелоперы• Строительство » Девелоперские компании
• Недвижимость
ходят, смотрят, разговаривают… Стали возвращаться забытые схемы
расчетов с лендлордами метрами или деньгами после реализации проекта. Мы
сейчас в переговорах по всем новым участкам примерно по такой схеме. Это дает
возможность меньше связываться с банками и хоть что-то заработать.
А что за проекты у вас в переговорах?
— «Комфорт» мы не смотрим в принципе, только
«бизнес• Экономика » Бизнес» и выше. И исключительно город• Россия » Города России, его центр. Спальные
районы, правда, тоже смотрим, но по остаточному принципу. И только хорошие,
например на севере города• Россия » Города России, у Сосновки, где бизнес-класс уместен. За объемами
не гонимся. Мы делаем камерные, штучные проекты, ручные работы, можно сказать
крафтовые.
В этом году что-то новое купите?
— Возможно. На рынке много проектов, которые ходят по кругу. Но сейчас
они всплывают чуть более подготовленные по документам, чем, допустим, 3 года
назад. Когда мы получили разрешение на строительство• Строительство по своему проекту на ул.
Моисеенко, мне стали поступать звонки с предложением продать его другому
девелоперу• Строительство » Девелоперские компании. И ценник очень крепкий. Мне вообще неясно, как при такой цене
можно вытянуть экономику проекта. Но это неважно, мы продавать не собираемся.
Ни за какие деньги. Мы и наши предшественники занимались документацией по нему
14 лет, и реализовать его сейчас — дело чести. Опять же, выйдешь в
деньги — и придется искать что-то новое, потому что капитал должен
работать. А законодательство все время ужесточается, согласовывать проекты все
сложнее. В итоге можешь больше потерять, чем заработать.
Начать новые проекты в этом году успеете?
— У нас на подходе проект на Галерной улице. С ним мы сейчас в
экспертизе. Если пройдем ее в этом году и получим финансирование, можем
стартовать. Но сомневаюсь, что получится быстро: там тоже непростая история.
Будем делать элитные апартаменты• Недвижимость » Апартамент в историческом здании XIX века. Предстоит
большой объем реставрации• Культура » Музей » Реставрация
• Архитектура » Реставрация и реконструкции• Строительство, много сложных согласований.
Год назад вы говорили, что в городе• Россия » Города России много административных барьеров. Стало ли
сейчас полегче?
— Хождение по кабинетам — это боль, мне кажется, всех
застройщиков• Строительство » Строительные компании. В Москве• Россия » Регионы России » Субъекты Российской Федерации » Города федерального значения России » Москва вообще всю архитектуру в центре города• Россия » Города России лично
согласовывает мэр• Россия » Города России » Главы городов России. У нас такого нет пока, но зато есть обязательства по
социалке. Губернатор очень строго следит за их исполнением. У нас, например,
по проекту на Заставской улице, где чуть более 80 квартир, появились
обязательства по строительству• Строительство поликлиники под ключ• Филология » Лингвистика » Русский язык » Русские фразеологизмы » Под Ключ. Это увеличило цену
«квадрата» на 40 тыс. рублей. Вот так крепко застройщиков• Строительство » Строительные компании
нагружают. И боюсь, так будет еще долго.
Вы так осведомлены о делах на столичном рынке… Собираетесь выходить в
Москву• Россия » Регионы России » Субъекты Российской Федерации » Города федерального значения России » Москва?
— Мы туда действительно смотрели, но с нынешними ставками ЦБ все идеи
пока на паузе. Продолжаем мониторить рынок. Но стратегии по выходу туда у нас
на сегодняшний день нет. Завтра, правда, все может измениться.
Остаются ли на повестке вопросы импортозамещения• Экономика » Мировая экономика » Международная торговля » Импортозамещение
• Экономика » Международная торговля » Импортозамещение
• Политика » Геополитика » Международные отношения » Международная торговля » Импортозамещение
• Политика » Экономическая политика » Импортозамещение
• Торговля » Международная торговля » Импортозамещение?
— Да, но они не такие острые, как пару лет назад. Многие компании
переориентировались на Азию или научились привозить западные товары по схеме
параллельного импорта• Экономика » Мировая экономика » Международная торговля » Импорт » Параллельный импорт
• Экономика » Международная торговля » Импорт » Параллельный импорт
• Политика » Геополитика » Международные отношения » Международная торговля » Импорт » Параллельный импорт
• Торговля » Международная торговля » Импорт » Параллельный импорт. Мы не исключение. Да, за это время появились новые
отечественные продукты, но мы очень настороженно к ним относимся и лучше
привезем что-то из-за границы. А российские материалы применяем там, где их не
видно: бетон, цемент, арматура — это все местное, конечно.
Вы сами участвуете в выборе материалов для проектов?
— Естественно, это командная работа. Но я могу внести корректировки,
если вижу, что в чем-то не дотягиваем. Как управляющий партнер компании я
принимаю участие во всем, чтобы не проскочило что-то такое, за что потом будет
неловко.
Как сейчас чувствует себя сегмент апартаментов• Недвижимость » Апартамент? Народ распробовал этот формат?
— Я бы сказал, что сегмент апартаментов• Недвижимость » Апартамент чувствует себя даже лучше, чем
жилье• Недвижимость. Во-первых, из-за ипотеки• Недвижимость » Рынок недвижимости » Ипотечное кредитование
• Экономика » Финансы » Финансовые услуги » Кредит » Ипотечное кредитование
• Сфера услуг » Финансовые услуги » Кредит » Ипотечное кредитование, которая сошла на нет. Теперь у жилья• Недвижимость нет
этого преимущества в продажах. А рассрочку при покупке мы тоже даем: у нас 62%
сделок• Экономика » Бизнес » Сделка проходят по такой схеме. А во-вторых, из-за удобства. Апарты —
это коммерческая недвижимость• Недвижимость с отделкой, меблировкой и управляющей компанией.
Их можно выбрать дистанционно, оплатить дистанционно и получать доход
дистанционно. Многим инвесторам это на руку.
У вас есть земля в Зеленогорске. Определились с проектом ее застройки• Строительство?
— Земля в Зеленогорске куплена не на банковские деньги, так что нет
большой беды, что она пока просто стоит. Есть эскизный проект. Но мы пока
занимаемся градостроительными вопросами, документами и рассматриваем различные
концепции. Смотрим, что лучше сделать. В этом году проект точно не запустим.
Как ваш клиент поменялся за последнее время?
— Шальных покупателей стало меньше — тех, кто заработал капитал на
хайпе и сам этим удивлен и озадачен. Нынешние покупатели более интеллигентные,
уравновешенные, рациональные в своих решениях. В результате цикл сделки• Экономика » Бизнес » Сделка
удлинился. Раньше люди проще расставались с деньгами и не настолько глубоко
погружались в процессы. А сейчас они всем максимально интересуются и
перестраховываются. На это уходит время.
Есть у вас постоянные клиенты, которые из проекта в проект переходят?
— Да. Есть несколько людей, которые купили пул апартаментов• Недвижимость » Апартамент в двух
первых проектах, а сейчас покупают квартиры на Моисеенко.
То есть на рынке остались деньги, которые люди пытаются
«припарковать»?
— Безусловно. В Дубае• Объединённые Арабские Эмираты (ОАЭ) » Эмираты Объединенных Арабских Эмиратов » Дубай, мне кажется, закончился инвестиционный хайп. И
вообще все сложнее выводить деньги для приобретения недвижимости• Недвижимость » Рынок недвижимости » Покупка недвижимости где-то за
границей. А еще власти хотят ввести налог на двойное гражданство• Политика » Геополитика » Международные отношения » Международное право » Двойное гражданство
• Государство » Законы и право » Теория государства и права » Отрасль права » Конституционное право » Двойное гражданство
• Государство » Законы и право » Конституционное право » Двойное гражданство. Конечно,
многие в такой ситуации стремятся вернуть капиталы в Россию. А где еще
покупать элитное жилье• Недвижимость » Элитная недвижимость, если не в Петербурге• Россия » Регионы России » Субъекты Российской Федерации » Города федерального значения России » Санкт-Петербург
• Россия » Федеральные округа РФ » Северо-Западный федеральный округ » Санкт-Петербург?
Какие у вас ожидания от второй половины года? Каковы прогнозы дальнейшего
развития рынка?
— Про масс-маркет я не буду говорить, хотя вижу, что там будут проблемы
из-за сокращения ипотеки• Недвижимость » Рынок недвижимости » Ипотечное кредитование
• Экономика » Финансы » Финансовые услуги » Кредит » Ипотечное кредитование
• Сфера услуг » Финансовые услуги » Кредит » Ипотечное кредитование. Ситуация в бизнес-классе получше. Но будущее
все-таки за «элиткой», поскольку в любой кризис у богатых людей
денег становится только больше. И они редко пользуются ипотекой• Недвижимость » Рынок недвижимости » Ипотечное кредитование
• Экономика » Финансы » Финансовые услуги » Кредит » Ипотечное кредитование
• Сфера услуг » Финансовые услуги » Кредит » Ипотечное кредитование, для них ее
отсутствие не проблема.
Но элитные проекты надо делать максимально классными, на десятилетия вперед,
чтобы они отвечали требованиям публики, которая поездила по миру, знает, что
такое качество, и готова за него платить.
СПРАВКА НОВОГО ПРОСПЕКТА
?
Александр Кравцов родился 14 января 1988 года в Ленинграде• Россия » Регионы России » Субъекты Российской Федерации » Города федерального значения России » Санкт-Петербург
• Россия » Федеральные округа РФ » Северо-Западный федеральный округ » Санкт-Петербург в семье
потомственного строителя, основателя группы компаний «Еврострой»
Валерия Кравцова. Окончил Санкт-Петербургский государственный
архитектурно-строительный университет• Объект организация » Организации по алфавиту » Организации на Са » Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет (СПбГАСУ) по специальности
«Инженер-строитель». Получил степень бакалавра по программе
«Технологии строительного производства» в Сайменском университете
прикладных наук в Финляндии• Финляндия, а также степень MBA в Санкт-Петербургском
государственном университете• Объект организация » Организации по алфавиту » Организации на Са » Санкт-Петербургский государственный университет (СПбГУ). Работал в строительных компаниях России• Строительство » Строительные компании » Строительные компании России и
Финляндии• Финляндия, руководил строительством• Строительство ряда объектов Олимпийского парка в Сочи• Россия » Федеральные округа РФ » Южный федеральный округ » Краснодарский край » Населенные пункты Краснодарского края » Сочи, в
2021 году стал сооснователем группы компаний Fizika Development.
Fizika Development — девелопер• Строительство » Девелоперские компании
• Недвижимость полного цикла, реализующий премиальные
проекты в центре Санкт-Петербурга• Россия » Регионы России » Субъекты Российской Федерации » Города федерального значения России » Санкт-Петербург
• Россия » Федеральные округа РФ » Северо-Западный федеральный округ » Санкт-Петербург, в том числе элитные жилые комплексы на
Крестовском острове и клубные дома на исторических набережных Невы. В
настоящий момент в портфеле девелопера• Строительство » Девелоперские компании пять проектов high-класса в премиальных
локациях города• Россия » Города России.
